Trh průmyslových nemovitostí v ČR rostl v roce 2022 rychlým tempem
Přibylo téměř 1,1 milionu m2 nových ploch, což je více než 155 % pětiletého průměru a dosud vůbec nejvyšší hodnota zaznamenaná na českém trhu. V polovině roku trh překročil hranici 10 mil. m2 a na konci roku se jen těsně nepodařilo překonat milník 11 mil. m2 – trh s koncem 4. čtvrtletí 2022 dosáhl hodnoty 10,8 mil. m2. V posledním čtvrtletí přibylo 150 300 m2 moderních průmyslových ploch.
Nejvíce nových ploch bylo zprovozněno v Olomouckém kraji (25 %). Více než polovina však byla dodána v rámci jediného projektu, nově postavené haly společnosti Amazon v Panattoni Parku Kojetín. Na druhém a třetím místě se umístily kraje Moravskoslezský a Plzeňský (20 %, resp. 10 % nových ploch).
Ačkoli se hodně mluví o nových dodávkách na trh a vysokém množství rozestavěných prostor, neobsazenost zůstávala po celý rok extrémně nízká a pohybovala se kolem 1 %. Na konci roku 2022 bylo k dispozici 102 100 m2 okamžitě dostupných ploch, což představuje 0,95 % všech prostor na trhu. Česká republika tak pevně zůstává trhem pronajímatelů a tento stav se nezmění po celý rok 2023. Pouze dva průmyslové parky nabízely okamžitě dostupné plochy nad 10 000 m2.
I z hlediska neobsazenosti průmyslových ploch byl rok 2022 rekordní. „Během 3. čtvrtletí 2022 klesla celostátní neobsazenost poprvé od počátku našich historických záznamů pod 1 %, a to na 0,86 % z celkového objemu ploch dostupných na trhu. Ještě před dvěma lety, na konci roku 2020, činil tento podíl přitom 3,65 %,“ říká Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers. Všechny subjekty působící na trhu logicky zajímá otázka, kdy se trh vrátí k předešlým hodnotám. I když se zdá, že projekty developerů konečně dohánějí nárůst poptávky z předchozích dvou let, zatím zde nejsou jasné známky toho, zda to bude stačit k tomu, aby to pomohlo zmírnit omezenou dostupnost průmyslových nemovitostí na místním trhu. „Teoreticky by plánované dodávky nových ploch, které očekáváme v roce 2023, mohly v kombinaci s nepříznivou makroekonomickou situací podpořit nárůst neobsazenosti už v roce 2023, protože trh se rychle mění. Reálně však s žádnými drastickými změnami v dostupnosti průmyslových ploch nepočítáme, alespoň ne v první polovině tohoto roku,“ přibližuje Josefína Kurfürstová.
Zablokovanou dostupnost v oblasti průmyslových nemovitostí by mohlo ovlivnit ochlazení poptávky. V roce 2022 však na českém trhu i v rozporu s očekávaným zpomalením přetrvávala téměř stejná poptávka jako v roce 2021. Hrubá realizovaná poptávka se rovnala téměř 2 209 000 m2, což představuje pouze 10% pokles proti roku 2021 a 37% nárůst ve srovnání s výsledky předpandemického roku 2019. To je vzhledem k nepříznivým ekonomickým podmínkám, v nichž podniky v roce 2022 musely fungovat, pozoruhodné. Ještě pozoruhodnější je podíl čisté realizované poptávky, který se v roce 2021 výrazně zvýšil (na 63 %) a v roce 2022 zůstal stejně vysoký, dokonce o několik bodů opět stoupl (na 66 % v roce 2022). Nově postavené prostory z trhu celoročně hromadně mizely, protože předpronájmy představovaly 40 % všech nájemních smluv.
I v oblasti samotných pronájmů jsme v roce 2022 překonali dosavadní rekord, když si nájemce v rámci důvěrné transakce předpronajal přes 230 000 m2 v Panattoni Parku Cheb – což je největší transakce, jaká kdy byla na českém průmyslových prostor trhu zaznamenána. Největší podíl na pronájmech měli nájemci z oblasti logistiky a dopravy (37 %), následovali výrobci automobilů (13 %) a maloobchodní omnichannel distributoři (12 %). I bez výše zmíněné výjimečné transakce by však trh v loňském turbulentním roce dosáhl dobrých výsledků. Pouze v posledním čtvrtletí jsme zaznamenali znatelné zpomalení aktivity, kdy došlo k hrubé realizaci 354 000 m2. To představuje 27% mezičtvrtletní pokles a 45% pokles meziroční. Z celkové rozlohy nových ploch připadlo 231 300 m2 na čisté pronájmy, což ve srovnání s tříletým průměrem znamená pomalé čtvrtletí. Vzhledem k tomu, že se projevují nepříznivé dopady zpomalení ekonomiky a všechny dostupné prostory na trhu jsou prakticky vyčerpány, to však není nijak překvapivé.
Nájemné v průběhu roku 2022 nadále rostlo, a to jak v Praze, tak i ve všech dalších regionech ČR. V nejatraktivnějších lokalitách v zemi se nájemné zvýšilo na úroveň kolem 7,50-7,90 €/m2/měsíc. Nejvyšší dosažitelné nájemné bylo v Praze, u konkrétních projektů až 8,50 €/m2/měsíc. Ve vybraných prvotřídních lokalitách mimo Prahu nájemné v tomto roce rychle rostlo až na úroveň kolem 6,00 €/m2/měsíc. Nájemné za kancelářské vestavky se pohybovalo v rozmezí 9,50-12,5 €/m2/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,65-1,00 €/m2/měsíc. Z hlediska cen tak český trh komerčních nemovitostí v roce 2022 rychle doháněl své západoevropské protějšky.
„Před rokem jsme předpovídali expanzi trhu. Letos nebude lehké udržet výsledky masivního růstu, který trh zaznamenal v posledních dvou letech. I tak jsou zde ale důvody k optimismu. V současné době je ve výstavbě více než 1 milion m2 a téměř všechny tyto plochy mají být dokončeny v průběhu roku 2023. To by znamenalo, že trh už v 1. polovině letošního roku snadno překoná hranici 11 milionů m2 moderních průmyslových ploch, a pokud vše půjde dobře, mohl by se do konce roku přiblížit dalšího milníku 12 milionů m2,“ říká Josefína Kurfürstová. Vzhledem k tomu, že trh loni překonal hranici 10 milionů m2 tak bleskovou rychlostí a bez následného zpomalení, je možné, že by nyní mohl stejným způsobem překonat 11 milionů a přiblížit se 12. Na konci roku 2022 se mezi developery zvýšil podíl spekulativní výstavby, a vzhledem ke stavu současného trhu to není nic překvapivého. Pokud bude tento trend pokračovat, mohl by zmírnit chybějící dostupnost průmyslových nemovitostí. Vývoj na trhu v tomto roce však bude záviset na případných výraznějších změnách v poptávce, které půjdou ruku v ruce s vývojem ekonomické situace.
