Dobré vyhlídky pro trh s nemovitostmi v České republice?

Hlavní města těchto zemí, mezi která patří i Praha, se řadí mezi 15 % nejlikvidnějších trhů na světě z hlediska mezinárodních realitních investic. Rychlý růst objemu transakcí v regionu CEE převyšuje celkový globální trend a navíc existuje prostor k dalšímu růstu, protože realitní trhy v oblasti CEE stále představují jen malou část globálního objemu investic. Závěry zprávy GWM společnosti UBS uvádí, že mezinárodní realitní investoři si svůj zájem o tento region i nadále udrží.

„V této nestabilní době je diverzifikace důležitější než kdy předtím. Očekává se, že reality ve střední a východní Evropě budou vykazovat mírně lepší výsledky než investice do nemovitostí v kontinentální Evropě, a z toho důvodu v těchto trzích spatřujeme atraktivní investiční příležitost v rámci dobře vyváženého portfolia,“ uvedla Caroline Kuhnert, vedoucí útvaru globální správy majetku (GWM) pro střední a východní Evropu, Řecko a Izrael.

Tento region je pro investory atraktivní díky několika faktorům. Především je zde návratnost významně vyšší než v západní Evropě. Podle údajů MSCI činila průměrná návratnost za celý region v roce 2019 více než 10 %. Pro srovnání, u více trhů západní Evropy tento ukazatel nedosahoval v průměru ani 6 %.

Z hlediska investic do nemovitostí ve střední a východní Evropě jsou příznivé i směnné kurzy. K atraktivitě regionu přispěla také možnost použití vlastní měny investora a rostoucí stabilita směnných kurzů místních měn vůči euru. A navzdory nedávnému oslabení české koruny a polského zlotého v důsledku globální epidemie UBS GWM očekává, že v nadcházejících čtvrtletích tyto měny posílí. To by mělo předznamenat návrat ke stabilnější měnové situaci.

A konečně je třeba upozornit na zlepšující se politickou a hospodářskou stabilitu zemí v regionu. Pozoruhodná je zejména v souvislosti s hospodářským růstem těchto zemí, který je vyšší než růst v západní Evropě. Průměrný růst v České republice, Maďarsku a Polsku činil podle UBS téměř 4 % v roce 2019. A ačkoli UBS očekává v roce 2020 recesi (v průměru za tyto tři země ve výši 2,5 %), v roce 2020 předpokládají i oživení na 3% míru růstu. Tento vývoj by měl vyústit v rostoucí poptávku v roce 2021, jež by pak posílila poptávku po prostorách v konkrétních segmentech realitního trhu.

Na základě těchto faktorů považuje společnost UBS investice do kancelářských a průmyslových realit (se zvláštním důrazem na logistiku) ve střední a východní Evropě za atraktivní. Například nejvyšší výnos (prime yield) z nově pořízených kancelářských prostor v Praze dosahuje v průměru 4,25 %. V západní Evropě to jsou průměrně 3 %. Zpráva GWM společnosti UBS také uvádí, že obsazenost kanceláří na trzích CEE trvale stoupá. Praha má aktuálně nejnižší podíl neobsazených kancelářských prostor ze všech tří hlavních měst zmiňovaných v této zprávě. Podíl přitom poklesl ze 16 % v roce 2015 na méně než 5 % v roce 2019.

Při pohledu na průmyslový segment zpráva došla k závěru, že prime yield z průmyslových nemovitostí se v Evropě pomalu vyrovnává, nicméně stále je v regionu CEE vyšší než v západní Evropě. Podle údajů společnosti JLL z roku 2019 mohou investoři v Praze vydělat asi 5,5 %, zatímco v Německu prime yield dosahuje 4 %.

V rezidenčním sektoru má Praha nejvyšší ceny nemovitostí v regionu s průměrnou cenou za metr čtvereční na úrovni 3000 EUR. Navíc výnosy z rezidenčních nemovitostí jsou zde nižší než v hlavním městě Polska a Maďarska a dosahují méně než 4 %. Růst cen na českém trhu je rychlejší než růst mezd a dostupnost moderního městského bydlení klesá. Z důvodu aktuálních omezení zpráva očekává, že trh rezidenčních nemovitostí v letošním roce zpomalí. Dále ovšem analytici společnosti UBS očekávají návrat pozitivního růstu cen, i když poněkud pomalejšího než dříve. Růst cen rezidenčních nemovitostí se pravděpodobně přesune do levnějších předměstských lokalit. Retailový segment má z pohledu společnosti UBS rizikový profil s nižšími výnosy a slabším výhledem.

Přes nejistoty způsobené bojem proti onemocnění COVID-19 je střední a východní Evropa z pohledu UBS trhem atraktivním pro investory, kteří mají zájem o nemovitosti. UBS předpokládá, že tato atraktivita nebude v dlouhodobém výhledu narušena, a to ani v případě recese v roce 2020.